De kosten voor een bouwvergunning kunnen per gemeente tienduizenden euro’s van elkaar verschillen, zo blijkt uit nieuw onderzoek van Vereniging Eigen Huis dat deze week is gepubliceerd. Wie een aanbouw, dakopbouw of uitbreiding plant, betaalt sterk uiteenlopende leges, afhankelijk van waar de woning staat.
Bouwvergunning kosten per gemeente: meerdere malen hoger of lager
Gemeenten mogen de hoogte van de leges voor omgevingsvergunningaanvragen zelf vaststellen. Die leges zijn in principe bedoeld om de behandelkosten te dekken, maar de tarieven lopen in de praktijk sterk uiteen. Twee huiseigenaren met exact hetzelfde bouwplan kunnen, afhankelijk van de gemeente waar ze wonen, duizenden tot tienduizenden euro’s verschil in leges betalen.
Veel gemeenten berekenen de leges als een percentage van de bouwsom. Dat percentage, en de manier waarop de bouwsom wordt vastgesteld, verschillen per gemeente. Een aanbouw met een bouwwaarde van 80.000 euro kan in gemeente A 1.500 euro kosten en in gemeente B ruim 5.000 euro. Bij grotere projecten, zoals een uitgebreide dakopbouw van 200.000 euro, lopen de tariefverschillen navenant op. De bevindingen zijn te lezen via de nieuwspagina van Vereniging Eigen Huis.
Gemeenten mogen formeel geen winst maken op leges. De totale legeslast mag de totale behandelkosten niet structureel overschrijden, zo heeft de Hoge Raad meerdere keren bevestigd. In de praktijk is dit lastig te controleren, omdat gemeenten de kostenopbouw van hun leges niet openbaar hoeven te maken.
Wanneer heb je wel en geen vergunning nodig?
Niet elke verbouwing vereist een omgevingsvergunning. Er bestaat een ruime categorie van vergunningvrij bouwen waarbij geen toestemming van de gemeente nodig is. Een dakkapel aan de achterkant van de woning, een beperkt bijgebouwtje in de achtertuin of een aanbouw die aan de wettelijke afmetingseisen voldoet, kunnen in veel gevallen zonder vergunning worden gerealiseerd.
De exacte voorwaarden staan vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Via het Omgevingsloket kun je een vergunningcheck uitvoeren om te zien of jouw bouwplan vergunningvrij is. Dat kan je honderden tot duizenden euro’s besparen. Woon je in een beschermd stads- of dorpsgezicht of in een monumentale woning? Dan gelden strengere regels en is vrijwel altijd een vergunning vereist, ook voor kleinere aanpassingen.
VEH pleit voor transparantie in legesberekening
Vereniging Eigen Huis gebruikt het nieuwe onderzoek als onderbouwing voor haar lobby richting gemeenten en het kabinet. Veel gemeenten publiceren een legestabel, maar zonder uitleg over de kostenopbouw is het voor een huiseigenaar nauwelijks te beoordelen of het gevraagde bedrag redelijk is. VEH pleit voor een uniforme berekeningssystematiek en openbare kostenverantwoording.
Naast de hoogte van de leges speelt ook de doorlooptijd een rol. De wettelijke beslistermijn voor een omgevingsvergunning is acht weken, maar veel gemeenten vragen verlenging. In de praktijk kan een vergunningprocedure vier tot zes maanden duren, wat een bouwproject flink kan vertragen.
Een bijkomend aandachtspunt: leges worden bij het indienen van de aanvraag betaald, dus vooraf. Wordt de vergunning geweigerd, dan krijg je slechts een deel van het bedrag terug. Dat maakt het des te belangrijker om vooraf de exacte kosten op te vragen.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je van plan te verbouwen? Controleer eerst via het Omgevingsloket of jouw project vergunningvrij is. Is een vergunning toch vereist, vraag dan vooraf bij de gemeente op wat de leges zijn voor jouw type project. Gemeenten zijn verplicht hun legesverordening openbaar te maken; die vind je op de gemeentewebsite of via de balie Ruimtelijke Ordening. Vind je het tarief onredelijk hoog vergeleken met buurgemeenten? Dan is een formeel bezwaar mogelijk. Vereniging Eigen Huis neemt signalen over hoge of onverklaarbare leges graag in ontvangst voor haar verdere lobby voor een eerlijker stelsel.